Resumen: Al comprar un apartamento VIS en Bogotá, además de la cuota inicial, debes contemplar gastos de escrituración, derechos notariales, registro e impuestos aplicables. Si solicitas un crédito hipotecario, también pueden existir costos de avalúo, estudio de títulos, constitución de hipoteca y seguros. En Beracca te orientamos sobre nuestros proyectos VIS en Bogotá y las etapas que debes considerar para organizar tu presupuesto de compra.
Comprar un apartamento VIS es una de las alternativas para acceder a vivienda propia en Bogotá, especialmente para familias que buscan proyectos con precios regulados y opciones de financiación. Sin embargo, además de reunir el dinero de la cuota inicial, es necesario contemplar otros pagos relacionados con la escrituración, el registro de la propiedad y los trámites que pueden acompañar la aprobación del crédito hipotecario.
Conocer estos valores desde el comienzo te ayudará a organizar mejor tu presupuesto y evitar gastos inesperados durante la compra de proyectos de vivienda en Bogotá. Algunos pagos son necesarios para formalizar la propiedad, mientras que otros dependen de la entidad financiera, las condiciones del proyecto y los acuerdos establecidos entre comprador y vendedor.
¿Qué gastos debes considerar al comprar un apartamento VIS?
Al comprar un apartamento VIS debes contemplar diferentes pagos que forman parte del proceso de adquisición. Aunque la cuota inicial representa uno de los compromisos económicos más importantes, existen otros conceptos que pueden surgir antes de la firma de la escritura, durante el registro o al comenzar a utilizar el inmueble.
Los principales gastos son los siguientes:
Tipo de gasto | ¿Para qué se paga? |
Gastos notariales | Formalizar la compraventa mediante escritura pública. |
Gastos de registro | Inscribir la transferencia de propiedad ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. |
Impuestos aplicables | Cubrir los tributos que correspondan a la operación, según la normativa vigente. |
Avalúo comercial | Establecer el valor del inmueble cuando lo solicita la entidad financiera. |
Estudio de títulos | Revisar la situación jurídica del apartamento antes de aprobar la financiación. |
Constitución de hipoteca | Formalizar la garantía del crédito hipotecario, cuando corresponde. |
Seguros del crédito | Cubrir los riesgos exigidos por la entidad financiera durante la vigencia del préstamo. |
No todos estos gastos se presentan de la misma manera en cada compra. Por ejemplo, si utilizas recursos propios y no solicitas un crédito hipotecario, no tendrás que asumir los costos relacionados con la constitución de una hipoteca.
Por eso, antes de separar un inmueble, solicita información sobre los pagos que deberás realizar y las fechas previstas para cada uno.
Gastos de escrituración al comprar vivienda VIS en Bogotá
Los gastos de escrituración corresponden a los pagos necesarios para formalizar jurídicamente la compraventa de una vivienda mediante escritura pública. Este documento contiene información sobre el inmueble, las partes involucradas, el precio de venta y las condiciones de la operación.
En Bogotá, los gastos de escrituración pueden incluir derechos notariales, impuestos y otros conceptos asociados a la formalización de la compraventa, aunque algunos de estos pagos se liquidan y realizan por separado. Cuando la adquisición se financia mediante crédito hipotecario, también puede ser necesario escriturar la hipoteca.
El valor final depende de aspectos como el precio del apartamento, los actos jurídicos incluidos en la escritura y las tarifas vigentes al momento de realizar el trámite.
Es importante tener presente que las viviendas VIS pueden acceder a tratamientos tarifarios especiales cuando cumplen las condiciones legales correspondientes. Por esta razón, antes de calcular un porcentaje general sobre el precio de la vivienda, solicita una liquidación que tenga en cuenta las características específicas de tu compra.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales compra de vivienda?
Los gastos notariales compra de vivienda se relacionan con los derechos que cobra la notaría por autorizar la escritura pública y prestar los servicios correspondientes. Su liquidación está sujeta a las tarifas oficiales establecidas por la Superintendencia de Notariado y Registro, las cuales pueden actualizarse anualmente.
Para determinar cuánto deberás pagar, la notaría considera el valor de la operación, los actos que se formalizan y los beneficios tarifarios aplicables. También pueden existir cobros relacionados con copias, hojas adicionales y otros servicios autorizados.
En una compraventa, los gastos de otorgamiento de la escritura suelen distribuirse entre comprador y vendedor, de acuerdo con las disposiciones legales y las condiciones pactadas. Sin embargo, esta distribución no significa que todos los impuestos, derechos registrales o costos de financiación deban pagarse por mitades.
Si estás adquiriendo una vivienda VIS, solicita a la notaría o a la constructora una estimación detallada que identifique los conceptos correspondientes al comprador. Esto te permitirá conocer cuánto dinero debes reservar antes de la fecha de escrituración.
¿Qué gastos adicionales tiene un crédito hipotecario para vivienda VIS?
Cuando solicitas financiación bancaria para adquirir una vivienda VIS, pueden aparecer gastos relacionados con el estudio y la formalización del crédito. Estos valores dependen de la entidad financiera, el tipo de financiación y las condiciones particulares de la operación.
Entre los conceptos que debes consultar se encuentran:
- Avalúo comercial: permite a la entidad financiera conocer el valor del inmueble que respaldará el préstamo.
- Estudio de títulos: verifica la situación jurídica de la propiedad y la existencia de posibles limitaciones que deban resolverse.
- Constitución y registro de hipoteca: formaliza la garantía que respalda el crédito, cuando se utiliza esta modalidad de financiación.
- Seguro de vida deudor: ofrece cobertura frente a los riesgos definidos en la póliza y bajo las condiciones exigidas por la entidad.
- Seguro del inmueble: protege la vivienda frente a riesgos asegurados, como incendio y terremoto, según las condiciones contratadas.
Algunas entidades pueden ofrecer condiciones comerciales que reduzcan determinados costos o permitan financiarlos, de acuerdo con sus políticas y la normativa aplicable.
Antes de aceptar el crédito, solicita una relación de los gastos iniciales y de los seguros que pagarás durante su vigencia. Así podrás comparar las alternativas considerando el costo total y no únicamente el valor de la cuota mensual.
¿Cuánto cuesta registrar un apartamento VIS en Bogotá?
El registro de un apartamento VIS es el trámite mediante el cual se inscribe la escritura pública de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este procedimiento permite que la transferencia de propiedad quede inscrita oficialmente en el folio de matrícula inmobiliaria, por lo que forma parte del proceso necesario para formalizar la adquisición.
Los derechos registrales se calculan según el valor del acto y las tarifas vigentes. Para 2026, la Superintendencia de Notariado y Registro actualizó los valores aplicables desde el 2 de febrero. Las operaciones relacionadas con vivienda VIS pueden tener tarifas especiales cuando cumplen las condiciones establecidas en la normativa.
Además, pueden existir impuestos departamentales relacionados con el registro, según las características de la operación. Antes de escriturar, solicita una liquidación que diferencie los derechos de registro, los impuestos aplicables y cualquier beneficio tarifario correspondiente a tu vivienda.
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¿Qué otros gastos al comprar vivienda VIS debes tener en cuenta?
Los gastos al comprar vivienda VIS también pueden incluir pagos que aparecen después de la escrituración o cuando comienzas a utilizar el apartamento. Aunque no todos forman parte del trámite de adquisición, es importante contemplarlos para organizar tus finanzas durante los primeros meses.
Entre ellos se encuentran:
- Cuota de administración: si el apartamento pertenece a una propiedad horizontal, deberás asumir los pagos correspondientes según el presupuesto y las condiciones establecidas.
- Servicios públicos: contempla los consumos de agua, energía, gas y otros servicios contratados, además de posibles cargos de conexión o activación cuando correspondan.
- Impuesto predial: verifica desde qué momento asumirás este pago y cómo se distribuyen las obligaciones entre comprador y vendedor.
- Adecuaciones y acabados: dependiendo de las condiciones de entrega, podrías necesitar recursos para realizar trabajos adicionales.
- Mudanza y mobiliario: incluye el transporte de tus pertenencias y los elementos necesarios para habitar el apartamento.
Revisa las especificaciones de entrega del proyecto antes de destinar dinero a adecuaciones, ya que los acabados incluidos pueden variar entre constructoras y tipos de vivienda.
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¿Cómo calcular tu presupuesto antes de comprar un apartamento VIS?
Antes de comprar un apartamento VIS, necesitas organizar un presupuesto que contemple tanto el precio del inmueble como los pagos adicionales asociados a la adquisición. Esto te permitirá identificar cuánto dinero debes tener disponible antes de la escrituración y qué obligaciones asumirás después de recibir la vivienda.
Para calcularlo, sigue estos pasos:
- Confirma el valor del apartamento: utiliza el precio establecido en las condiciones comerciales del proyecto.
- Calcula la cuota inicial: identifica cuánto aportarás con ahorros, cesantías, subsidios y otros recursos disponibles.
- Consulta los gastos de escrituración: solicita una estimación de los derechos notariales y demás conceptos que correspondan.
- Incluye los gastos de registro: verifica las tarifas y los impuestos aplicables a la transferencia de propiedad.
- Revisa los costos del crédito: pregunta por avalúo, estudio de títulos, seguros y constitución de hipoteca.
- Reserva dinero para los primeros meses: considera administración, servicios públicos, mudanza y posibles adecuaciones.
Por ejemplo, si compras un apartamento de $200.000.000 y necesitas aportar una cuota inicial del 20 %, deberás reunir $40.000.000 para ese concepto. A ese valor tendrás que sumar los gastos adicionales que efectivamente te correspondan, según la liquidación de la operación y las condiciones de financiación.
También es importante conocer una alternativa prevista en la Ley 2434 de 2024: las entidades financieras pueden ofrecer la posibilidad de incluir determinados gastos de escrituración, impuestos y registro dentro del crédito hipotecario o leasing habitacional, con autorización del solicitante. Esta opción depende de las condiciones ofrecidas por cada entidad y no significa que todos los compradores puedan acceder automáticamente a ella.
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En Beracca desarrollamos proyectos de Vivienda de Interés Social en Bogotá y acompañamos a las familias que buscan adquirir vivienda propia. Nuestro equipo te orienta sobre las características de los proyectos, sus condiciones comerciales y las etapas del proceso de compra, para que conozcas los compromisos que debes considerar antes de tomar una decisión.
Sabemos que organizar tu presupuesto es una parte importante de la adquisición. Por eso, te invitamos a conocer nuestros proyectos VIS en Bogotá, consultar las alternativas disponibles y recibir información sobre las condiciones de compra de cada desarrollo.
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